יהודה שטרן, עו"ד
רכישת דירה בטרם שניתן לה היתר בניה כרוכה בחוסר וודאות.
במסגרת מאמר זה ייבחן היבט חוסר הוודאות ביחס לנתונים הטכניים של הדירה, כגון נתוני שטח הדירה, מיקום חלונות, תכנון פנימי של הדירה, חלוקת החדרים וכדומה.
קיימת היתכנות כי במסגרת הליך מתן היתר הבניה יידרשו שינויים תכנוניים שישפיעו על הדירה ויגרמו לפער בין נתוני הדירה בקטלוג השיווקי או המפרט הראשוני לבין נתוני הדירה בתוכנית הסופית והמחייבת.
המפרט הטכני מתאר את הדירה ומתקניה
בתי המשפט התייחסו רבות לחשיבות שיש למפרט הטכני של הדירה.
בפסק דין תא (קריות) 5241-04-14 כתב בית המשפט: "חוק המכר הדירות קובע את החובה לצרף מפרט, שמטרתו להעמיד את הקונה על פרטי הממכר… ועל כוונתו המפורטת והאמיתית של המוכר. החוק האמור בא למנוע ככל האפשר, הפתעות לאחר מעשה"
לאור האמור הרי שרכישת דירה בטרם שניתן לה היתר בניה עשויים להתעורר "הפתעות" נוכח שינויים תכנוניים שעשויים להיות נדרשים על ידי מוסדות התכנון במסגרת הליך הנפקת היתר הבניה.
על הקבלן למסור לרוכש מפרט טכני גם אם המפרט לא צורף לחוזה הרכישה
בפסק דין ת.א. (ירושלים) 22994/97 נקבע כי גם אם לחוזה הרכישה לא צורף מפרט טכני משום שבמועד החתימה על הסכם הרכישה טרם הסתיימו הליכי התכנון וטרם ניתן היתר בניה, הרי שעל הקבלן למסור לרוכש את המפרט הטכני במועד מאוחר יותר ולכשיתקבל היתר הבניה.
להלן ציטוט מתוך פסק הדין:
" מאחר והוראות החוק עצמו ואף הוראות הצו הן קוגנטיות, לא יכולה הנתבעת להישמע בטענה, כי לא מסרה את תוכנית הדירה משום שטרם הסתיים התכנון… החובה למסור מפרט טכני, וכחלק הימנו את תכנית הדירה, מתגבשת בעת החתימה על חוזה המכר של הדירה, בלי כל רלבנטיות לשלב הבניה באותו מועד או לכל גורם אחר."
הוראה חוזית המקנה לרוכש זכות לבטל את הסכם הרכישה לאחר קבלת היתר הבניה והמפרט הטכני הסופי
לאור האמור, במקרה של רכישת דירה בטרם שניתן לה היתר בניה ובטרם שהתגבש עבורה מפרט טכני סופי, כדאי להיוועץ עם עורך דין האם להכניס להסכם הרכישה תנאי המורה שלאחר קבלת היתר הבניה והמפרט הטכני סופי, תעמוד לרוכש הזכות לבטל את הסכם הרכישה ללא תשלום פיצוי.
הוראה חוזית ברוח הדברים הנ"ל עשויה להקטין את חוסר הוודאות שברכישת דירה בטרם שניתן לה היתר בניה ובטרם שגובש עבורה מפרט טכני סופי ומחייב.
הדברים נכתבו כסקירה עקרונית לא ממצה ואין לראות בדברים כייעץ משפטי או עצה משפטית.
