פרוטוקול מסירת הדירה לרוכש

יהודה שטרן, עו"ד

פרוטוקול המסירה נועד לתעד את מצבה הפיסי של הדירה במועד שהיא נמסרת לרוכש. כמו כן באמצעות פרוטוקול המסירה  הרוכש מודיע ליזם כי קיימים בדירה ליקויים או אי התאמות למפרט שיש  לתקן ולהשלים בהתאם לאחריות שמוטלת על היזם.

מקובל, אך לא חובה,  לערוך שני פרוטוקולי מסירה בשני מועדים שונים. 

פרוטוקול  מסירה ראשון ייערך במסגרת בדיקה מקדימה ועוד לפני מסירת הדירה לרוכש. הבדיקה המקדימה תאפשר ליזם לבצע תיקונים או השלמות עוד בטרם שהדירה נמסרת לרוכש ובכך להגיע למועד המסירה שנקבע בהסכם כאשר הדירה מוכנה ותואמת את ההסכם ואת המפרט הטכני.

פרוטוקול מסירה נוסף ייערך במעמד מסירת הדירה לרוכש.

הבדיקה הנדרשת בעת מסירת הדירה ועריכת הפרוטוקול

בפסק דין  ע"א 656/99  עמד בית המשפט על העובדה שעל פי רוב רוכש דירה איננו בקיא בבניה ואיננו בקיא בבדיקת ליקויי הבניה ולכן בדיקת הרוכש בעת מסירת הדירה היא בדיקה של אדם מן היישוב שאיננו איש מקצוע הבקיא ברזי הבניה. להלן ציטוט מדברי בית המשפט:

"הבדיקה הנדרשת לפי החוק היא בדיקה חזותית, חיצונית בעיקרה, בעיניו של אדם מן היישוב. כפי שנאמר באחד מפסקי הדין, "אין לצפות מרוכשי דירה שיעמדו עם סרגל ופלס בעת קבלת [הה]חזקה בדירה וימדדו אם המצב עולה בקנה אחד עם המפרט, היתר הבנייה וחוק התכנון והבנייה". במסגרת חוק המכר הכללי אין הקונה נדרש להיעזר בשירותיו של מומחה כדי לערוך את הבדיקה"

מסירת החזקה בדירה תיעשה בנוכחות המוכר והקונה או נציגיהם

הדירה תימסר לרוכש כאשר היזם והרוכש או נציגים מטעמם נמצאים בדירה, אך במסגרת הסכם הרכישה ניתן לקבוע כי החזקה בדירה תימסר באופן אחר ושלא במעמד הצדדים בדירה [תקנה 3 לתקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (דרכי הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה) ].

פרוטוקול מסירה הכולל סעיף ויתור

פרוטוקול מסירה הכולל סעיף ויתור שאומר כי הדירה נמסרה לשביעות רצונו של הרוכש וכי הוא מוותר על כל טענה בעניין ליקויי בניה, אין לו תוקף אוטומטי ואין לראות בו כוויתור מוחלט על זכות התיקון של ליקויי הבניה.

במקרה שהוויתור הוא חד משמעי ומנוסח באפן שברור כי הרוכש מוותר על הזכויות שלו לתיקון ליקויים ואי התאמות למפרט סעיף הוויתר יכול לקבל תוקף.

 בפסק דין עא 7298/00 בית המשפט התייחס לסעיף הוויתור בפרוטוקול המסירה ולהלן ציטוט מתוך פסק הדין: "רק אם פרוטוקול המסירה מכיל ויתור ברור וחד-משמעי של הקונה על זכויותיו בקשר לאי-התאמה כלשהי שהקונה היה מודע היטב לקיומה והבין את מלוא היקפה ומשמעותה, ורק אם בנסיבות העניין אין בסיס לטענה שדין הוויתור להתבטל מחמת היותו תניה מקפחת בחוזה אחיד, מחמת לחץ בלתי לגיטימי שהופעל על הקונה (כמו, למשל, התנאת המסירה בחתימה על הפרוטוקול המכיל את הוויתור) או מטעם אחר כיוצא בזה – רק אז יהיה תוקף לויתור. אולם גם במקרה האחרון – שמן הסתם יהיה נדיר למדי – שלילת ההסתמכות של הקונה על אי-ההתאמה אינה נובעת מכך שלא עמד בנטל ההודעה, אלא מכך שניתן תוקף לוויתור בדיעבד על זכויותיו לפי החוק" .