יהודה שטרן, עו"ד
סעיף 4 לחוק המכר דירות מטיל על היזם את החובה לתקן ליקויים שהתגלו בדירה החדשה או להשלים אביזרים ומתקנים שהיזם התחייב להם במסגרת הסכם הרכישה או במפרט הטכני שמצורף להסכם הרכישה בהתאם לסעיף 2 לחוק המכר דירות].
האחריות לאי התאמות ותיקון ליקויים מתחלקת לכמה תקופות להלן שלושת התקופות המרכזיות:
תקופת הבדק – תקופת הבדק מתחילה עם מסירת החזקה בדירה, והיא נמשכת בין שנה ל-7 שנים בהתאם למהות הליקוי [לכל סוג של ליקוי יש תקופת בדק שונה כמפורט בחוק המכר דירות ובתוספת לסעיף 4 לחוק המכר דירות].
תקופת האחריות – תקופת האחריות מתחילה עם סיום תקופת הבדק ונמשכת 3 שנים.בתקופת האחריות חובת תיקון הליקוי שחלה על היזם הינה מופחתת , ועל רוכש הדירה להוכיח שהליקוי נובע מתכנון לקוי, מכשל בביצוע עבודה או מאיכות חומרים ירודה.
תקופת "חיי הבניין" – תקופת האחריות למשך חיי הבניין מתייחסת בעיקר לליקויי יציבות ובטיחות שמקורם בתכנון לקוי או באיכות חומרים ועבודה ירודים.
בפסק הדין ע"א 6341/12 בית המשפט התייחס אל אחריותו הרחבה של היזם ואל העובדה כי היזם מוביל את פרויקט הבניה משלב תכנונו ועד הביצוע בפועל וממילא שעל היזם חלה החובה לדאוג כי עבודות הבניה תתבצענה כנדרש, להלן ציטוט מתוך פסק הדין: "לא יכול להיות ספק כי חברה שנוטלת על עצמה את התפקיד של הקמת מבנה היא הנושאת כלפי הדיירים באחריות לסיכונים הנובעים מן הפרויקט ושאותם יכלה לחזות. מסקנה זו נובעת קודם כל מן התפקיד של החברה בקידום הפרויקט. היא המתווה אותו, היא השוכרת את שירותיהם של אנשי המקצוע המתאימים והיא הרוכשת את אמצעי הייצור האחרים הדרושים לצורך הקמת המבנה. היא גם המשווקת של הפרויקט וחותמת על הסכמי המכר מול הדיירים. בכל פעולותיה אלה היא צריכה להגדיר את תחומי האחריות ולוודא את הביצוע המתאים."
מטרת תקופת הבדק היא לתת לרוכש הדירה זמן ואפשרות לגילוי ליקויי בניה ואי ההתאמות
תקופת הבדק נועדה כדי לתת לרוכש הדירה את הזמן ואת האפשרות לגילוי הליקויים ואי התאמות בדירה ובבניין שכן חלק מליקויי הבניה עשויים להתגלות רק בחלוף זמן ותוך כדי השימוש בדירה. בפסק דין ע"א 5602/03 התייחס בית המשפט אל מטרת תקופת הבדק במילים הבאות: "תקופת הבדק מיועדת לאפשר איתורם של פגמים ואי התאמות בדירה בתוך תקופה קצובה ותיקונם על ידי המוכר. לתקופת הבדק חשיבות במישור של יחסי הצדדים לחוזה, היות שבקביעת תקופת הבדק נלקח בחשבון אופיו המיוחד של הממכר – דירה חדשה אשר ליקויים בבנייתה עשויים להתגלות אך לאחר זמן – וניתנת אפשרות למוכר לעמוד בקיום חיוביו החוזיים ולמסור ממכר תקין לקונה בעבור התמורה החוזית.
על רוכש הדירה להודיע ליזם כי קיימים ליקויים ואי ההתאמות למפרט הדירה
סעיף 4א לחוק המכר דירות מורה כי לצורך מימוש הזכות לתיקון הליקויים ואי ההתאמות למפרט, על רוכש הדירה חלה חובה להודיע ליזם בתוך שנה ממועד קבלת החזקה בדירה על ליקוי בניה או אי התאמה למפרט שניתן היה לגלותם בעת קבלת החזקה בדירה [לדוגמא: טענה כי שטח הדירה קטן, חסרים אביזרים, אביזרים, או שהותקן ריצוף וחיפוי קיר שאינם תואמים את מפרט הדירה].
ככל שהליקוי או אי ההתאמה לא היו ניתנים לגילוי בבדיקה סבירה במועד קבלת החזקה בדירה, יש להודיע ליזם על הליקוי או אי ההתאמה תוך זמן סביר לאחר גילויה [לדוגמא: תקלה בצנרת המים, ליקויי איטום וכדומה].
בפסק הדין ת.א (תא) 1159-92 כתב בית המשפט כי אין חובה לתור ולחפש אחר ליקויי בניה במעמד קבלת החזקה בדירה ולכן ככל שמתגלים ליקויים שלא ניתן היה לראותם בבדיקה סבירה בעת קבלת החזקה בדירה זכאי רוכש הדירה להודיע ליזם על הליקויים בסמוך למועד גילויים, להלן ציטוט מתוך פסק הדין: "אדם סביר השמח בדירה שרכש, וזו עונה על ציפיותיו ואינה מתגלה כבעייתית מהרגע הראשון … מטבע הדברים שלא יזמין סתם מומחה כדי לבדוק האם 'רשע המן'. אבל כשהמחסן מוצף במים, כשהקירות רטובים … כשחלק מהמרצפות שוקע וחלקן האחר עולה … אותו אדם סביר מאבד את שמחתו, מתריע על הליקויים שרואה, ועכשיו גם מחפש שמא יש ליקויים נוספים שנשמטו מעיניו …."
ביצוע עבודות שיפוץ ובניה בדירה עשויים לפגוע באחריות היזם על הדירה ומתקניה
לא אחת לאחר קבלת החזקה בדירה הרוכש מבצע בה עבודות בניה והתאמה לצרכים וטעם אישי. יש לתת את הדעת כי ביצוע עבודות לאחר קבלת החזקה בדירה עשויים לפגוע באחריות היזם על הדירה ומתקניה, בפסק דין ת.א (קרית גת) 37322-12-19 התייחס בית המשפט אל אחריות היזם לאחר שהתבצעו בדירה עבודות בניה מטעם רוכש הדירה במילים הבאות: "סעיף 4(א)(2) סיפא לחוק מתייחס לאי התאמה הנגרמת בשל מעשה או מחדל של הקונה. הכוונה היא, ברוב המקרים, לקונה אשר מבצע בדירה שינויים או שיפוצים, ואז קובע החוק כי אם הקונה הוא הגורם לאותה אי התאמה, לא ניתן לגלגל את האחריות על הקבלן, מוכר הדירה.
הדברים נכתבו כסקירה עקרונית לא ממצה ואין לראות בדברים כייעץ משפטי או עצה משפטית.
