יהודה שטרן, עו"ד
הסכם הרכישה מאת הקבלן צריך לכלול את תיאור השטחים המשותפים של הבניין, כגון תיאור לובי הבניין, חדר מדרגות, חדר דיירים וכדומה.
סעיף 55 (א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969, קובע כי לכל דירה יש חלק יחסי ברכוש המשותף של הבניין להלן לשון הסעיף: " לכל דירה בבית משותף צמוד חלק בלתי מסויים ברכוש המשותף של אותו בית משותף" שטחים אלו אומנם מוגדרים כשטחים המוצמדים לדירה אך הם לא בהכרח מצויים פיסית בצמידות לדירה.
לחלק היחסי בשטחים המשותפים המוצמדים לדירה קיימת חשיבות, שכן בהתאם לחלק זה מתחלקים בעלי הדירות בזכויות ובחובות של הבניין. לשם המחשה, זכויות הבניה שחלות על מקרקעי הבניין עשויות להתחלק בהתאם לחלק היחסי של הדירה בשטחים המשותפים, ומנגד גם עלויות האחזקה של השטחים המשותפים עשויות להתחלק בהתאם לחלק היחסי של כל דירה בשטח המשותף [הפירוט הוא חלקי בלבד ונועד רק להמחשת ההשלכות האפשריות].
סעיף 57 לחוק המקרקעין קובע כי החלק של כל דירה ברכוש המשותף יהיה לפי היחס שבין שטח רצפת הדירה לשטח רצפת כל הדירות. משמעם של דברים הם כי ככל ששטח הדירה גדול יותר כך חלקה של הדירה בשטחים המשותפים המוצמדים לדירה גדל בהתאמה.
יצוין כי סעיף 57 לחוק המקרקעין מאפשר שינוי בחישוב חלוקת השטחים המשותפים ובכפוף לכך שחלוקת השטחים המשותפים תהיה מוסדרת בתקנון הבית המשותף.
מכאן שלהוראות הסכם הרכישה בעניין השטחים המשותפים המוצמדים לדירה, יש השלכה על הזכויות והחובות של רוכש הדירה.
אלו שטחים בבניין מוגדרים כרכוש משותף
סעיף 77א לחוק המקרקעין מגדיר את הרכוש משותף בהגדרה שלילית האומרת שכל חלקי הבניין שאינם דירת מגורים הם נחשבים כרכוש משותף להלן לשון הסעיף:
"רכוש משותף" – כל חלקי הבית חוץ מהדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת.
בפסק דין ע"א 5791/19 בית המשפט הגדיר וסימן את השטחים המשותפים בבניין על ידי מבחן "הייעוד" אשר בודק האם ייעוד השטח הנבדק הוא מגורים או שייעודו הוא שימוש ציבורי של בעלי הדירות בבניין, להלן ציטוט מתוך פסק הדין: "שטחי הבית מסווגים לאחת משתי קטגוריות – "דירות" או "רכוש משותף"… המבחן הרלוונטי להכרעה אם שטח נחשב לרכוש משותף הוא "מבחן הייעוד", במסגרתו יש לבחון אם השטח האמור נועד על פי מהותו לשמש את כלל בעלי הדירות או מרביתם; והאם ניתנה לכלל בעלי הדירות או למרביתם זכות, או למצער רשות, לעשות שימוש בשטח זה"
שינוי בחלוקת השטחים המשותפים או הצמדת חלק משטח משותף לדירה צריך להיות מפורש בהסכם הרכישה
סעיף 6 לחוק המכר (דירות) מורה כי הוצאת שטח המיועד להיות שטח משותף והצמדתו לדירה ספציפית צריכה להיות מפורשת בהסכם הרכישה, לכן הצמדה של שטח גג, שטח חצר, מחסן, חניה וכדומה, לדירה ספציפית צריכה להיות מפורשת וברורה באמצעות מפרט הדירה שמצורף להסכם הרכישה או באמצעות מסמך פרטני שמצורף להסכם הרכישה.
בפסק דין ע"א 3902/98 בית המשפט עמד על חובת היזם להציג לרוכשי הדירות באופן ברור מהם השטחים המשותפים של הבניין ואלו שטחים ייגרעו מהשטחים המשותפים ויוצמדו לדירה או לדירות ספציפיות כדלהלן:
"מטרתו של סעיף זה בפרט, ושל חוק המכר (דירות) -שהינו חוק צרכני באופיו- בכלל, היא להביא לידיעתו של קונה דירה, בצורה ברורה ומובנת, מה הן כוונותיו האמיתיות של המוכר (קבלן), ומה הן הזכויות, אותן רוכש הקונה, ובכך לסכל הטעיית הקונה על ידי הסתתרות מאחורי ניסוחים מעורפלים ואמירות כלליות וגורפות…
כדי להבטיח כהלכה שתשומת לבו של הקונה תוסב כיאות לתניה בדבר הצמדה או בדבר הוצאת חלק מהרכוש המשותף, קבע המחוקק במסגרתו של סעיף 6 הנ"ל מספר חישוקים והגבלות חשובות על כוחו של הקבלן להוציא חלקים מהרכוש המשותף..
בהתבסס על הוראות סעיף 6 הנ"ל קבע בית משפט זה, בפסיקה ענפה, כי על ההסכמות בדבר הוצאת חלקים מהרכוש המשותף להיערך במפרט המצורף לחוזה בהתאם לצו מכר דירות (טופס של מפרט) תשל"ד 1974, או במסמך נפרד מהחוזה העיקרי, כאשר התיאור של החלקים המוצאים מהרכוש המשותף צריך לשקף במדויק את מצבו של הרכוש המשותף."
פירוט החלקים שמוצאים מהרכוש המשותף צריך להופיע בכל ההסכמים עם כל רוכשי הדירות
פירוט השטחים הנגרעים מהרכוש המשותף ואשר מצומדים לדירה ספציפית [כגון הצמדת גג, חניה מחסן וכדומה] צריך להיות מצוין בכל הסכמי הרכישה של כל הדירות ולא מספיק שהפירוט יופיע רק בהסכם רכישת הדירה שאליה מוצמדים השטחים. את הטעם לכך כתב בית המשפט בפסק דין ע"א 213/80 במילים הבאות: "הטעם לכך הוא "למנוע אנדרלמוסיה ובלבול ביחס לאפיים של השטחים השונים שבבית המשותף, כלומר למנוע … שביחסים שבין הדייר ראובן ובין הקבלן שטח זה מוצמד, וביחסים שבידי הדייר שמעון לבין הקבלן אותו שטח עצמו הוא רכוש משותף".
בפסק דין ע"א 8148/06 בית המשפט קבע כי אפילו אם רק בהסכם אחד מכלל הסכמי הרכישה לא צוינה הצמדת שטח משותף לדירה ספציפית, אזי שלהצמדה לא יהיה תוקף.
משמעם של דברים כי התחייבות היזם להצמדת גג, חניה מחסן וכדומה חייבת להיות מפורטת בכל הסכמי הרכישה של כל בעלי הדירות בבניין, להלן ציטוט מפסק הדין: "סעיף 6 נועד גם להגן על הרוכשים האחרים מפני פגיעות כאלה. על מנת ששנוי כזה יהיה תקף כלפיהם הוא חייב לקבל ביטוי בדרך הקבועה בחוק המכר (דירות) לא רק ביחסים שבין הקבלן למשיבים אלא גם ביחסים שבין הקבלן והרוכשים האחרים. אחרת לא יוכל לחייב אותם…"
הדברים נכתבו כסקירה עקרונית לא ממצה ואין לראות בדברים כייעץ משפטי או עצה משפטית.
