איך ההגבלות על מבצעי מכירה משפיעות על המשכנתא שלך?

שוק הנדל"ן בישראל עובר שינויים דרמטיים. לא פעם הרגולטור החליט להפשיל שרוולים ולהטיל מגבלות על מנת לצנן את שוק הנדל"ן שנמצא בנסיקה ארוכה. מחירי הדירות נסקו, הריבית על המשכנתאות עלתה, והבנקים והמדינה מחפשים דרכים לייצב את הענף. אחת המגמות המרכזיות שהשפיעו על השוק היא הגבלת מבצעי מכירה מסוג 10/90 ו-20/80 – מהלך שנועד לצמצם סיכונים ולשמור על יציבות כלכלית במערכת הפיננסית.

המדינה, דרך בנק ישראל והפיקוח על הבנקים, הגבילה את היכולת של בנקים לאשר הלוואות לדירות במודל של תשלום דחוי או בלון – מה שאתם מכירים כ-10/90 או 20/80, מהלך שמשפיע לא רק על הרוכשים, אלא גם על קבלנים, משקיעים וגופי מימון.

🔹 איך זה משפיע על עסקאות כמו 10/90 ו-20/80?
🔹 למה ההגבלות האלו נכנסו לתוקף?
🔹 מהן ההשלכות לטווח קצר וארוך על שוק המשכנתאות והדיור?
🔹 איך ניתן להתמודד עם השינויים ולנצל את ההזדמנויות הקיימות?

נצלול לעומק השינויים ונבין כיצד הם מעצבים מחדש את אפשרויות המימון לדירות חדשות.

למה הפיקוח על הבנקים מגביל את מבצעי המימון לרוכשי דירות?

עד לאחרונה, קבלנים יכלו להציע עסקאות אטרקטיביות כמו 10/90 ו-20/80 – שבהן הרוכש שילם מקדמה קטנה ואת יתרת התשלום רק בסיום הבנייה.

📌 איך זה עבד?
בעסקאות 10/90, הרוכש שילם 10% בעת החתימה, ואת יתרת ה-90% בעת קבלת המפתח. בעסקאות 20/80, מדובר במקדמה של 20%.

לאחר תשלום ההון העצמי הלקוח נטל הלוואת בלון קצרת מועד שבדרך כלל מסתיימת עם קבלת הדירה שאת הריבית שלה שילם הקבלן.

למרות שמבצעים אלה היטיבו עם הרוכשים, הם יצרו בעיות מהותיות:
🔸 סיכון גבוה לרוכשים – אם הפרויקט מתעכב או הקבלן נתקל בקשיים, הרוכשים עלולים להישאר בלי דירה.
🔸 סיכון למערכת הבנקאית – עסקאות עם תשלום דחוי נחשבות למסוכנות יותר, ודורשות מהבנקים הקצאת הון גדולה בגלל נטילת סיכונים גבוהה יותר.

המטרה של ההגבלות החדשות

🔹 לצמצם את הסיכון לעיכובים בפרויקטים והפסדים לרוכשים.
🔹 להחמיר את תנאי האשראי לעסקאות מסוכנות, בעיקר כאלה שמבוססות על הלוואות בלון.
🔹 לשמור על יציבות המערכת הפיננסית – בלי לפגוע במימון הקבלנים עצמם.

מה כוללות ההגבלות החדשות?

הגבלת עסקאות תשלום דחוי (10/90 ו-20/80):
בנקים מחויבים להקצות יותר הון לעסקאות אלו, מה שהופך אותן לפחות משתלמות, גם לרוכש וגם לקבלן.
הגבלות על הלוואות בלון לרוכשים:
בנק ישראל מגביל את היקף הלוואות הבלון ל-10% בלבד מסך תיק המשכנתאות בכל בנק.
החמרת הפיקוח על מבצעי מכירה עתידיים:
בנקים יבדקו כל מבנה מימון באופן פרטני – כדי להבטיח שהרוכש לא נושא סיכון מיותר. הקבלנים לא יוכלו למכור יותר מ-25% מהפרויקט במבצעי 10/90 או 20/80.

איך ההגבלות האלו משפיעות על רוכשי הדירות?

פחות עסקאות 10/90 ו-20/80

כשיש מגבלה על הכמות אז המחיר עולה – מה שמאלץ קבלנים לוותר עליהן.
התוצאה? רוכשים נדרשים לשלם סכום גבוה יותר כבר בשלבים מוקדמים, מה שמכביד עליהם כלכלית.

מחירי הדירות עלולים להמשיך לעלות

כאשר המבצעים נעלמים, היכולת לרכוש דירה עם הון עצמי נמוך נפגעת.
בנוסף, קבלנים שמעוניינים לפצות על הירידה בביקוש – מגלגלים את עלויות המימון לרוכש.

פחות מבצעי מכירה – פחות הזדמנויות

המגבלות החדשות גורמות לקבלנים להשיק פחות פרויקטים – מה שמקטין את ההיצע.
התוצאה היא ירידה במבצעים, בעיקר בפרויקטים של מחיר למשתכן או דירות לזוגות צעירים.

תנאי המשכנתא הופכים לקשים יותר

ריבית גבוהה, דרישה להון עצמי גבוה יותר, והחמרה כללית בתנאים – מקשים על רוכשים צעירים.
יש לבדוק מסלולי משכנתא למסורבים או ייעוץ משכנתאות מותאם אישית.

השפעה עקיפה על מדד תשומות הבנייה

בשל העלויות הנוספות לפרויקטים, הקבלנים נאלצים להעלות מחירים – גם דרך הצמדה למדד.
מבצעי 10/90 ו-20/80 בדרך כלל גם כללו פטור מהצמדה של החוב למדד תשומות הבנייה והם כבר אינם זמינים באותה תדירות.

אילו בעיות חדשות נוצרו בעקבות ההגבלות?

קבלנים קטנים מתקשים לבצע מבצעים אלה – רק החזקים שורדים, מה שמגביר את הריכוזיות. כפי שכבר כתבנו שהכמות יורדת המחיר עולה והסלקציה מחמירה יותר.
רוכשים נדרשים להון עצמי גבוה יותר – מה שמקטין את כמות העסקאות.
המימון החוץ-בנקאי לא מהווה חלופה מספקת – לאור הקשחת הפיקוח, גם אפשרויות אלו מצטמצמות.

האם יש יתרונות לרוכשי דירות ולמשקיעים?

למרות האתגרים, יש גם נקודות אור:

✅ הגנה חזקה יותר לרוכשים – הסיכון לקריסת קבלן קטן יותר.
✅ ביקוש מתמתן בטווח הקצר – ייתכנו הזדמנויות לרוכשים סבלניים.
✅ פיקוח חזק יותר לפי חוק מכר – הרוכשים נהנים מערבויות יציבות יותר.

איך להתמודד עם המצב?

קבלת ייעוץ משכנתאות מקצועי – כדי לבחון את כל האופציות ולמצוא את המסלול הנכון עבורך.
השוואת מסלולי משכנתא לעומק – לא רק ריבית, אלא גם תנאי פריסה, תמהיל, עמלות ויכולת למחזר בעתיד.
התנהלות פיננסית נכונה – שקלו לנטול הלוואות משלימות או השקעה באזורים מתפתחים.
תכנון לטווח ארוך – במיוחד לאור שוק תנודתי והיצע מוגבל.

לסיכום – מי מרוויח ומי עלול להפסיד?

למי זה טוב?

הבנקים – שמפחיתים סיכון ומעלים ריביות.
המדינה – ששואפת ליציבות מערכתית.
הרוכשים – שנהנים מהגנה חזקה יותר במקרה של כשל בפרויקט.

למי זה בעייתי?

זוגות צעירים – שזקוקים למימון גמיש.
משקיעים קטנים – שמתקשים לגייס הון.
קבלנים – שנאלצים לשנות אסטרטגיה ולצמצם פעילות.

קלמר פיננסים – איתך בכל צעד בדרך לדירה

בשוק נדל"ן משתנה ודינמי, החלטות פיננסיות נכונות ותכנון נכון ומדויק של האשראי הן מפתח להצלחה.
קלמר פיננסים מתמחה בייעוץ משכנתאות וליווי פיננסי לרוכשי דירות, משפרי דיור, זוגות צעירים ומשקיעים.
נשמח לעזור גם לך למצוא את הפתרון המימוני המתאים ביותר למצבך האישי.
צור קשר עוד היום – ונתקדם ביחד לעבר בית משלך!

כתבות